Alquiler de local. A continuación, exponemos la solución al caso práctico planteado al Servicio de Consultas de Planificación Jurídica en colaboración con ProDespachos.
CASO PLANTEADO: Alquiler de local
Una persona física tiene un local alquilado, la factura mensual del alquiler tiene IVA del 21% y se le descuenta la retención 19% por ser un alquiler de local.
Debido a la situación actual del estado de alarma, y a reales decretos que ha publicado el gobierno, el inquilino se ha puesto en contacto con el propietario para negociar una suspensión del contrato, un descuento y una moratoria.
En resumen, le pide que:
- Los meses de abril y mayo 2020 no pagarlos (suspendiendo el contrato y dejándolos sin validez),
- los meses de junio y julio 2020, hacer una moratoria que pagaría en diciembre 2020 y en enero 2021,
- en los meses de agosto y septiembre 2020, hacer un descuento del 50%.
De todo lo anterior, el propietario está de acuerdo porque es un inquilino que lleva más de 15 años, y quiere ayudarle a pasar esta situación difícil de crisis aceptando los tres puntos anteriores.
Pero quiere hacerlo bien, y no quiere que le perjudique a posteriori esta buena fe, es decir, no quiere pagar el IVA de los meses de abril y mayo porque no los va a cobrar, y no quiere pagar el IVA del 50% que ha descontado en los meses de agosto y septiembre.
Por ello, nos gustaría saber las consecuencias del acuerdo anterior entre propietario e inquilino, y también saber si se podría hacer un ANEXO de contrato, que suspendiera y hablara del descuento, para que justificara la bajada de la renta mensual durante esos meses, y así pagar IVA por lo que efectivamente se va a cobrar.
Sobre los meses de junio y julio, los que va a hacer moratoria, y en concreto, el que pagara en diciembre 2020 y en enero 2021, saber si el IVA de estos meses, se declarará en su totalidad el tercer trimestre, o saber si se podrían declarar e ingresar en el IVA (modelo 303) del cuarto trimestre del 2020, y el otro restante en el IVA del primer trimestre del 2021.
En cuanto a IRPF igual, saber si el propietario declarará solo lo cobrado en su declaración de la renta, con la suspensión y el descuento, y en el caso de la moratoria, si en el 2021, declararía rentas por valor de 13 mensualidades, en lugar de 12, dado que en enero 2021 habría pagado dos meses.
Les agradecería nos dijeran las contingencias fiscales en las que incurrirá este propietario persona física por aceptar las tres demandas de su inquilino. Si habría diferencia en caso de que el propietario fuera una persona jurídica, y que hacer para evitar perjuicios en IVA, IRPF o IS.
Esta consulta es por el estado de alarma, pero les agradecería, me dijeran si hay diferencia en caso de que no hubiera estado el COVID19, y no se hubieran publicado los reales decretos. Es decir, un inquilino bueno durante varios años, y un año normal en el que tenga complicaciones, pide estas tres ayudas a su propietario.
SOLUCIÓN
El RD 15/2020 de 21 de abril incorpora las medidas para el aplazamiento temporal del pago del arrendamiento, la persona arrendataria puede solicitar al arrendador la moratoria del pago de la renta.
Sobre esta cuestión, la AEAT nos proporciona la siguiente información:
En caso de acordar una moratoria o condonación en el pago del alquiler de un local consecuencia del COVID-19 ¿debo ingresar el IVA?
Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.
La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.
En el caso de que arrendador y arrendatario acuerden la suspensión del contrato de alquiler y una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como es el caso que nos ocupa motivado por el efecto del Covid-19, la AEAT, como hemos visto indica que no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.
En ese caso, la AEAT va a exigir que se produzca un acuerdo entre arrendador y arrendatario.
La prueba más recomendable será siempre la formalización por escrito del acuerdo. Es recomendable presentar el documento firmado por las partes, a través del modelo 600 de autoliquidación de ITP, que no tiene coste. Esta es una forma de que el acuerdo quede registrado en la Administración, prácticamente como si se tratase un documento público.
En cuanto al IRPF, la regla general de imputación temporal establece que los ingresos y gastos se imputarán al período impositivo en el que sean exigibles por su perceptor. Es decir, en el caso de que el arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo de forma expresa por el que se retrasa la obligación de pago, no se tributará por dicho impuesto.
La consulta tributaria de la D.G.T número V0164-16 nos dice lo siguiente:
Por ello, mientras las rentas derivadas del contrato de arrendamiento del local de negocio no se satisfagan, por no existir obligación de hacerlo al haberlo pactado así en el contrato, no nacerá sobre las mismas la obligación de retener, todo ello sin perjuicio de la presunción de onerosidad que el artículo 6.5 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), establece para los rendimientos de capital.
Caso de que este tipo de situaciones se produjeran en un período en el que no esté vigente la normativa extraordinaria que hemos comentado, el propietario de un local arrendado tendrá la obligación de seguir ingresando el IVA, incluso en el caso de que se condone la renta al arrendatario. La consulta tributaria de la D.G.T. número V1047-14 trata esta cuestión, y haciendo referencia al artículo 75. Uno 7º de la ley 37/1992 del I.V.A. nos dice lo siguiente:
“7º. En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.
No obstante, cuando no se haya pactado precio o cuando, habiéndose pactado, no se haya determinado el momento de su exigibilidad, o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.
(…)”.
De acuerdo con lo expuesto, sólo en el caso de que formal y expresamente se cancele la relación contractual arrendaticia del local objeto de consulta, se dejará de devengar el Impuesto sobre el Valor Añadido.
En consecuencia, en tanto no se cancele plenamente la relación arrendaticia, en su caso, mediante el cumplimiento por sentencia judicial y desahucio del local, se seguirá devengando el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente al arrendamiento del mismo y, por tanto, deberá procederse a su declaración en el modelo 303 en los plazos previstos en la normativa del Impuesto, no pudiendo aplazarse su declaración e ingreso al momento de su cobro.
La consulta tributaria de la D.G.T número V0164-16, respondiendo a una cuestión sobre si se debe declarar el IVA que se devengue en un período de carencia de cuotas nos dice lo siguiente:
En consecuencia de todo lo anterior, esta Dirección General considera que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de las rentas, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como el importe de la obra de adecuación efectuada en el local por el arrendatario, y que según el contrato de arrendamiento aportado quedará en beneficio del arrendador.
Tratándose de arrendadores personas físicas, en cuanto al tratamiento en el IRPF, si consideramos que se ha producido la cesión del inmueble por un tiempo determinado de forma gratuita, el arrendador no obtendrá rendimientos del capital inmobiliario pero en cambio deberá declarar durante el tiempo dure la situación en la que no perciba ingresos la imputación de rentas inmobiliarias que se establece en la ley 35/2006 en su artículo 85, ya que se trata de un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital. Se deberá imputar el 2 o bien el 1,1 por ciento del valor catastral.
CONCLUSIÓN
Una vez acordada la suspensión o moratoria, debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicho período. El inquilino no ingresará las retenciones correspondientes a esas cuotas. Estas cuestiones afectan por igual a personas físicas o jurídicas.
Fuera de estos casos, si hay una moratoria del pago de las cuotas, se devengará el IVA.
Normativa aplicada
– RD 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes.
– Información de la AEAT.
– Consulta tributaria de la D.G.T. número V0164-16.
– Consulta tributaria de la D.G.T. número V1047-14.
– Ley 35/2006 del IRPF. Art. 6.5, 85.
– Ley 37/1992 del I.V.A. Art. 75. Uno 7º.
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