El IVA en reformas de viviendas: ¿Cuándo aplicar el 10%?

Un tema que genera numerosas dudas en su interpretación es el tipo de IVA que debe aplicarse a las reformas u obras de rehabilitación, reparación o construcción de viviendas.

La normativa, especialmente en lo que respecta a las magnitudes cuantitativas, es bastante clara; sin embargo, las dudas surgen en cuanto a las interpretaciones posibles, lo que puede dar lugar a consecuencias significativas, ya que a menudo se manejan cuantías importantes.

Primero, vamos a definir dos grandes grupos de obras:

Obras de construcción o rehabilitación

Estas obras tributarán al tipo reducido de IVA del 10% en los siguientes casos:

Construcción

1. Ejecuciones de obras de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas (incluidos locales y garajes), en contratos formalizados entre el constructor y el contratista, excluyendo el caso de subcontratas. Se considerará que una edificación se destina a viviendas siempre que al menos el 50% de la superficie se destine a tal uso.
2. Ventas con instalación de armarios de baño y cocina en viviendas, también bajo contratos formalizados entre el promotor y el contratista. Si la entrega de armarios se realiza sin instalación, se tributará al 21%.
3. Obras realizadas para Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes, limitándose a un máximo de dos plazas por propietario. Se entiende como construcción cuando se aumenta la superficie habitable.

Rehabilitación

Para que una obra se considere como rehabilitación y, por ende, tributar al 10%, debe cumplir con dos requisitos:

1. Que más del 50% del coste corresponda a la consolidación de elementos estructurales, fachadas o cubiertas. Esto puede acreditarse mediante informes técnicos de profesionales.
2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras debe superar el 25% del precio de adquisición de la edificación (si se adquirió en los dos años anteriores a la rehabilitación) o el valor de mercado de la edificación antes de la rehabilitación, sin tener en cuenta el valor del suelo.

Se consideran obras análogas a las de rehabilitación las de adecuación estructural, refuerzo de cimentaciones, ampliación de superficie construida, reconstrucción de fachadas y patios interiores, o instalación de elementos elevadores.

También se incluyen obras conexas a la rehabilitación que no sean consideradas simples mantenimientos, como albañilería, fontanería, carpintería, climatización o rehabilitación energética.

Obras de renovación o reparación

Como norma general, el tipo de IVA a aplicar en reformas de viviendas será del 21%. No obstante, las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas a viviendas tributarán al 10% siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el destinatario sea una persona física que utilice la vivienda para uso particular (no se aplicaría si la vivienda se destina al arrendamiento).
2. Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras de reparación.
3. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en caso de aportarlos, su coste no supere el 40% de la base imponible de la operación.

A partir de esta definición inicial, pueden surgir dudas sobre la interpretación, por ejemplo:

• ¿Qué se entiende por materiales aportados? Serán aquellos que se incorporen al edificio, como ladrillos, cal, arena, etc., pero no incluirán maquinarias y herramientas.
• ¿Puede aplicarse el tipo reducido del 10% a la reparación o renovación de piscinas? No, el tipo aplicable será el 21%.
• ¿Se puede aplicar el tipo reducido del 10% a la instalación de doble acristalamiento en la vivienda? No, ya que generalmente el coste de los materiales supera el 40%.
• ¿Pueden incluirse las licencias de obra para calcular el coste total del proyecto? Sí.
• ¿Qué tipo de IVA se aplica a viviendas aseguradas? Si el asegurado contrata la obra, será del 10%; si es la compañía de seguros la que contrata, será del 21%.
• ¿La instalación de un ascensor se considera rehabilitación? Sí, tributará al tipo reducido del 10%, siempre que el coste de la rehabilitación supere el 25% del precio de adquisición, excluyendo el valor del suelo.
• ¿Qué tipo se aplica a las reparaciones en viviendas alquiladas? Será del 21%, ya que no es para uso particular sino para arrendamiento.

Conclusión sobre el tipo de IVA en reformas de viviendas

Como se mencionó al inicio, los parámetros cuantitativos son claros, pero la problemática surge de las interpretaciones que se realicen en cada caso, ya sea en relación con el tema contractual (constructor, promotor, contratista, etc.) o con la descripción de los servicios y materiales aportados.

El tipo de IVA en reformas de viviendas es un tema de relevancia cuantitativa, por lo que es fundamental analizar cada operación antes de proceder, ya que el problema no recaerá sobre una factura concreta, sino sobre el conjunto de toda la obra.