Autoconsumo en la actividad promotora

Si su empresa se dedica a la promoción inmobiliaria y tiene viviendas que no ha logrado vender, puede considerar alquilarlas. A continuación, le explicamos cómo hacerlo sin incurrir en costes fiscales elevados.

Nos dirigimos a ustedes para proporcionarles información crucial sobre las implicaciones fiscales del alquiler de viviendas que su empresa promotora no ha vendido. Es fundamental evaluar cuidadosamente las opciones disponibles para evitar altos costes fiscales innecesarios.

Si su empresa ha construido viviendas que no han sido vendidas y decide alquilarlas, es imprescindible comprender las consecuencias fiscales de esta decisión. Deben prestar especial atención a la exención de IVA aplicable al alquiler de viviendas a particulares y cómo esta puede resultar en un coste fiscal significativo.

Autoconsumo y sectores diferenciados

Cuando su empresa decide alquilar las viviendas, se generan dos actividades distintas:

1. Promoción inmobiliaria (actividad no exenta de IVA): Por la que se repercutirá IVA.
2. Alquiler de viviendas (actividad exenta de IVA): Por la que no se repercutirá IVA.

Estas actividades están enmarcadas en dos Clasificaciones Nacionales de Actividades Económicas (CNAE) diferentes (411 para promoción inmobiliaria y 682 para alquiler de viviendas), aplicándose el Régimen de sectores diferenciados.

Venta interna y autoconsumo

Al alquilar las viviendas y pasarlas del sector de «promoción» al de «alquiler», se produce un «autoconsumo interno»:

• Su empresa deberá realizar una «venta interna» y emitir una factura en la que actuará como emisora y receptora.
• En dicha factura, deberá repercutir IVA sobre el valor de la vivienda (puede utilizar el valor contable como referencia).
• Ese IVA se considerará soportado por el sector de «alquiler» y no será deducible, obligando a su empresa a asumir este coste.

Por ejemplo, si empieza a alquilar dos viviendas con un valor contable total de 200.000 euros, deberá ingresar en Hacienda un IVA de 20.000 euros (10% por ser viviendas).

Alternativas para evitar costes fiscales

Existen alternativas para evitar estos costes fiscales:

1. Alquiler con opción de compra:
   • Las viviendas seguirán afectas al sector de «promoción», evitando el autoconsumo por el alquiler.
   • Aunque el alquiler dure más de dos años, su venta posterior mantendrá el carácter de primera entrega y seguirá tributando por IVA.
2. Alquiler con servicios hoteleros:
   • Esta actividad repercute IVA, no constituye un sector diferenciado y tampoco genera autoconsumo.

Es crucial vender las viviendas en tiempos específicos para evitar costes fiscales adicionales:

• Si se venden antes de que la empresa las haya utilizado más de dos años en esta actividad, la venta mantendrá el carácter de primera entrega, tributando por IVA sin mayores complicaciones.
• Si se venden después de más de diez años, la venta estará exenta de IVA y no requerirá regularización alguna.
• Si se venden entre el segundo y el décimo año, se aplicará la «regularización por venta de bienes de inversión», devolviendo el IVA soportado en la construcción de las viviendas en proporción a los años restantes para completar el plazo de diez años.

Nuevas directrices del TEAC

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha modificado el criterio sobre la base imponible del IVA en el autoconsumo de bienes, determinando que el gravamen del autoconsumo debe basarse en el precio de compra de los bienes o, en su defecto, en el precio de coste.

Para optimizar la gestión fiscal y evitar costes innecesarios, su empresa debe considerar cuidadosamente las alternativas al alquiler de viviendas y cumplir con la nueva normativa del TEAC sobre la base imponible del IVA en autoconsumos de bienes.

Quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional y para ofrecer el asesoramiento necesario para optimizar la gestión fiscal de sus actividades inmobiliarias.

Si tienes alguna duda Asesores Empresariales te asesorarán. A continuación tienes sus datos de contacto.