Las comunidades autónomas no son competentes para regular la fijación de la renta en los contratos privados

El Tribunal Constitucional (TCo) ha declarado inconstitucionales y nulos algunos aspectos del Decreto Ley de Cataluña, de medidas urgentes para el apoyo de la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados de 2020 (que estuvo vigente entre 22-10-2020 y 19-5-2022); en concreto ciertas reglas aplicables, a falta de acuerdo de las partes, para la reducción de la renta en caso de suspensión temporal del desarrollo de la actividad, aprobada en el marco de las medidas adoptadas para paliar las consecuencias económicas de la pandemia.

La arrendataria de un local solicitó judicialmente la modulación del contrato, excesivamente oneroso debido a una circunstancia como la pandemia, sobrevenida e imprevisible en el momento de firmar el contrato.

El arrendador entendió que se trata de una circunstancia prevista por la citada normativa, y por tanto podría darse respuesta a la situación planteada a la luz de la misma; pero la arrendataria, al considerar que no le resulta favorable en los términos pretendidos, se opone, advirtiendo que la renta es una obligación nuclear de los contratos de arrendamiento y, por tanto, de competencia exclusiva del Estado.

El juzgado que estaba conociendo la controversia decidió plantear la posible inconstitucionalidad anunciada por la arrendataria ante el TCo. En definitiva, plantea si sobre una regulación que incide directamente en la fijación de la renta en los contratos privados de arrendamiento para uso distinto del de vivienda el legislador competente es el estatal o puede serlo el autonómico.

Finalmente, el ha señalado que la determinación de la renta en este contrato está sujeta a la autonomía de la voluntad y al principio de libertad de pactos, en los términos previstos en la estatal Ley de arrendamientos urbanos y, supletoriamente, en el Código Civil estatal, lo que forma parte de las bases de las obligaciones contractuales, reservadas en exclusiva al Estado por la Constitución. De esta forma, resulta excluida la competencia del legislador autonómico.

No obstante, por razones de seguridad jurídica, la inconstitucionalidad declarada no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas manteniéndose en sus términos los contratos celebrados bajo esa normativa antes de esta declaración de inconstitucionalidad.

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